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房产土地

土地使用权转让的规定

来源:北京房产合同纠纷律师   网址:http://www.bjfchtls.com/   时间:2021/6/18 11:13:20

摘要:

土地使用权的转让与出让虽然只有一字之差,但是其意义是不同的。国有土地、集体土地、单位用地和个人住宅用地我国在转让规定上都是有区别的,下面就为大家做一个详细的梳理。

土地使用者将土地使用权再转移的行为是为转让,转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。转让的内容包括出售、交换和参与。土地使用权转让必须签订合同,受让方还必须到土地行政主管部门申请登记。

土地使用权的出让与转让的区别:

出让是指土地使用权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。

这里主要为大家介绍的是土地使用权的转让

一、国有土地使用权转让

(一)单位用地转让

1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时,还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明,委托书身份证明等资料。2、审查接到申请后,承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解,凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的,权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续,并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

3、现场勘察现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让,应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素,并制图确定四至、面积,必要时需经四邻签章认可。

4、地价评估,并提供报告书审核评估报告与转让协议,转让价明显低于市价的,建议市府优先购买;价格过高的,可建议采取必要调控措施。

5、填写转让审批表认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料,用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

6、审批审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后,经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

7、交纳有关税费

8、登记编号审批后,也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存,按年度缴档案室。

9、土地使用权变更登记经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等,填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表,可随转让审批表同时报批。

备注:

1、如为协助法院执行转让土地使用权,应依据法院提供的裁定书(判决书),协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续,可以不经被执行人同意。

2、划拨土地使用权转让,应补办土地使用权出让手续,并经审查批准,补交出让金后方可转让;或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

3、转让合同应经过公证

4、有关资料采用复印件时,应与原件核实并予注明。

5、分立、更名等涉及土地使用权变更的,当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员,且单位所有权性质不变;更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后,继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产,可以设定为共有财产,经申请可参照更名办理。中国地产商企业改制土地变更实际上一种转让行为,通常以有偿方式取得土地使用权,原则上需转让审批。

(二)个人住宅转让个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外,其他个人住宅用地可以按划拨用地对待,在办理过程中应注意以下事项:

1、须有宗地共有人同意转让意见;

2、个人转让应以当场签押为准;

3、个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额1%有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。

二、集体土地使用权的转让

下列集体土地使用权视情况可以转让:

(一)乡、村企业需经审批可以在集体经济组织内部流转,确需对外转让的,经土地主管部门审查同意并报经政府批准征为国有后,可以依法出让(转让);另抵押的集体土地,抵押权实现时,可以依法转让。(

(二)依法登记的城镇个人住宅使用的集体土地,经土地所有权人同意可以转让,但变更后的土地使用权性质仍为集体土地使用权。

小结:

土地权使用权的转让和变更相关规定相当繁琐,对不同的情况有不同的限制,在办理土地使用权的转让时需牢记国家法律规定。

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